Novinky

Nové nehnuteľnosti na trhu

Predať, alebo darovať nehnuteľnosť? Dôvody, prečo pri jej prevode neobchádzať zákon

Trh s nehnuteľnosťami sa po dlhšom čase stagnácie znova stabilizuje. V súčasnosti je možné ľahšie predať či kúpiť nehnuteľnosť, čo umožňujú aj nízke úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch. Pravdaže, pri predaji nehnuteľnosti je potrebné splniť si daňové povinnosti, najmä daňovú povinnosť na dani z príjmu. Keďže daň z príjmu nie je nízka, ľudia sa snažia túto povinnosť znížiť a to zákonnou, ale aj nezákonnou cestou. Je pravdou, že úspora môže byť výrazná, ale oplatí sa to? Snaha obísť daňové zákony v smere zníženia dane z príjmu nie je dobrým riešením, pretože v sebe nesie (okrem možného trestnoprávneho postihu) viacero rizík, na ktoré je potrebné poukázať.

Príjem z predaja nehnuteľností sa zdaňuje podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmu, pričom podľa § 8 ods. 2 a 5 zákona o dani z príjmov sa do základu dane zahrnie príjem znížený o výdavky. Výdavkom bude kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec, alebo cena veci určená podľa § 25 zákona o dani z príjmu (napr. pri darovaní, dedení a pod.).

Príjem z predaja nehnuteľností môže byť od dane z príjmu úplne oslobodený. Oslobodenie od dane z príjmu je riešené v § 9 ods. 1 zák. č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, „Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b) a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.“

Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, „Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.“

Oslobodenie od predaja nehnuteľnosti ešte prichádza do úvahy podľa písm. d), prípadne e) a pod., ktoré prípady sú však skôr špecifické, pretože ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej podľa reštitučných zákonov, prípadne predaj nehnuteľnosti v rámci predajov majetku dlžníka, ktorý je v konkurze.

Z citovaných ustanovení vyplýva, že predávajúci musí mať vo vlastníctve nehnuteľnosť aspoň päť rokov od jej nadobudnutia (prípadne od jej vyradenia z obchodného majetku), ak chce uplatniť oslobodenie od dane z príjmu z tohto predaja. Nie každý vlastník nehnuteľnosti má však čas čakať takú dlhú dobu, kým nehnuteľnosť predá.

Pre účely ďalšieho posúdenia budeme vychádzať z toho, že predávajúci – daňovník dane z príjmu – je povinný platiť daň napr. preto, že obstarávacia cena nehnuteľnosti (alebo inak určená cena podľa § 25 zákona o dani z príjmov) bola nižšia, ako tá za ktorú chce nehnuteľnosť predať a teda za normálnych okolností by musel zaplatiť daň z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou obstarávacou. Nehnuteľnosť chce predať, nie bezplatne dať (t.j. chce za ňu dostať odplatu), z čoho vyplýva, že právnym titulom prevodu bude kúpna zmluva podľa § 588 Občianskeho zákonníka. Náš predávajúci však chce dosiahnuť, aby nemusel platiť daň z príjmu vôbec. Preto sa rozhodne, že namiesto kúpnej zmluvy uzavrie zmluvu darovaciu.
Rozdiel medzi kúpnou zmluvou a zmluvou darovacou je v tom, že kúpna zmluva je vždy odplatná – t.j. musí sa dojednať aj kúpna cena, ktorá sa zároveň musí preukázateľne uhradiť, aby si ju daňovník pri ďalšom predaji mohol uplatniť ako výdavok. Kúpna cena sa zároveň musí uviesť v zmluve, inak by chýbala podstatná náležitosť zmluvy a zmluva by bola absolútne neplatná podľa § 588 v spojitosti s § 39 Občianskeho zákonníka.

Podľa § 588 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, „Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.“

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“

Náš predávajúci však nechce, aby ktokoľvek (vrátane správcu dane) zistil, že obdržal príjem z prevodu nehnuteľnosti. Preto uzavrie darovaciu zmluvu, ktorá je vždy bezodplatná – t.j. jedna strana, obdarovaný niečo dostáva (v našom prípade nehnuteľnosť), druhá strana – darca nedostane ako odplatu nič. Obidve zmluvy, ak ide o prevod nehnuteľnosti, musia byť písomné. Keďže náš predávajúci chce uzavrieť fiktívnu darovaciu zmluvu, pre účely ďalšieho textu si ho označíme ako „darcu“. Kupujúceho si nazveme ako „obdarovaného“.
Keďže má dôjsť k uzavretiu formálne platnej darovacej zmluvy, v zmluve nemôže byť uvedené, že obdarovaný niečo darcovi platil – napr. odplatu za nadobudnutie nehnuteľnosti. Ak by to tam totiž darca uviedol, už by nešlo o darovaciu zmluvu – zmluva by získala podstatnú črtu kúpnej zmluvy – odplatnosť – a napriek jej označeniu by išlo obsahovo o kúpnu zmluvu. Tak by bola táto zmluva aj posúdená a príjem by bol správcom dane zdanený. Právne úkony sa totiž vždy posudzujú podľa ich obsahu a nie ich označenia.
Náš darca teda uzavrie písomnú darovaciu zmluvu, kde bude uvedené, že bezplatne daruje (odovzdáva do vlastníctva) obdarovanému nehnuteľnosť a obdarovaný vyhlási, že túto nehnuteľnosť prijíma. Potiaľto je všetko v poriadku, pretože aj darovacia zmluva ohľadom nehnuteľnosti je platná, ak obsahuje všetky jej podstatné náležitosti, ktoré zákon v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka od nej požaduje.
Prvou nelogickou skutočnosťou je uzavretie darovacej zmluvy medzi dvomi subjektmi, ktorí navzájom nie sú ani príbuznými a nie sú ani osobami, ktoré by mali taký blízky vzťah, že by sa u nich uzavretie takejto zmluvy (teda darovacej) vôbec predpokladalo. Žiaden rozumne uvažujúci človek neuverí, že dvaja navzájom cudzí ľudia medzi sebou uzavrú darovaciu zmluvu, na základe ktorej jeden – darca, bezplatne daruje druhému – obdarovanému, vec vysokej hodnoty, akou nehnuteľnosti sú. Ak popritom ide o nehnuteľnosť inzerovanú na realitných portáloch, či v novinách, alebo nebodaj o nehnuteľnosť, ktorej prevod sprostredkuje realitný agent, podozrenie, že ide o fiktívnu darovaciu zmluvu to len výrazne zvyšuje.

Ďalší problém nastáva v dobe, keď sa zmluvné strany (náš darca a obdarovaný) začnú zaoberať otázkou zaplatenia odplaty za prevod nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnostiach spravidla možno počítať s odplatou vo väčšej výške, keďže nehnuteľnosti aj poväčšine majú nemalú hodnotu. Ako sa teda darca a obdarovaný dohodnú?
Pri uzavretí simulovanej darovacej zmluvy musí domnelý darca (v skutočnosti predávajúci) požadovať odovzdanie peňazí ihneď, domnelý darca (náš predávajúci) by totiž nemal ako uvedené peniaze po uzavretí zmluvy požadovať od obdarovaného (v skutočnosti kupujúceho), keďže v darovacej zmluve chýba záväzok zaplatiť cenu nehnuteľností (darovacia zmluva musí byť povinne bezodplatná). Ak tento záväzok v písomnej zmluve (písomná zmluva musí existovať, keďže predmetom zmluvy je prevod  nehnuteľností) chýba, nemá sa domnelý darca ako domáhať zaplatenia ceny nehnuteľností od domnelého obdarovaného, pretože v písomnej zmluve neexistuje peňažný záväzok na zaplatenie odplaty, t.j. záväzok kupujúceho (nášho obdarovaného) zaplatiť kúpnu cenu, ktorý by bol potom aj vymáhateľný. Ústnu dohodu o tom, že mu obdarovaný zaplatí za prevádzanú nehnuteľnosť odplatu, jednak darca nemá ako preukázať a na druhej strane, ústna dohoda pri písomnej zmluve je neplatná, pretože pri písomnom úkone (zmluve) platí len to, čo je v ňom uvedené, nie to čo zmluvné strany uviesť chceli, ale v zmluve to chýba. Preto musí v tomto prípade darca ihneď pri uzavretí darovacej zmluvy žiadať, aby mu obdarovaný zaplatil odplatu za prevod nehnuteľností. Tento prevod bude žiadať vyplatiť v hotovosti, pretože len takáto platba je v súvislosti so zmluvou nepreukazná. Ak by došlo k prevodu cez účet, obdarovaný bude disponovať dôkazom o plnení v súvislosti (časovej nadväznosti) so zmluvou. V tomto prípade teda darca a obdarovaný môžu porušiť ďalší právny predpis (§ 4 ods. 2 zák. č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti) a to v prípade, ak pôjde o platbu v hotovosti pri fyzických osobách nepodnikateľoch presahujúcu sumu 15.000,-EUR a pri podnikateľoch sumu 5.000,-EUR.

Konanie darcu (v skutočnosti predávajúceho) a obdarovaného (v skutočnosti kupujúceho) bude smerovať k tomu, aby bola v písomnej podobe uzavretá darovacia zmluva, pričom v skutočnosti mali záujem uzavrieť zmluvu kúpnu, čo však v písomnej podobe nemôžu vyjadriť. Teda zmluvné strany takto simulujú uzavretie darovacej zmluvy (uzatvárajú ju “naoko”).

Podľa § 37 ods .1 Občianskeho zákonníka, Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.”

Podľa § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka, „Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý.“

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 12/2012 zo dňa 14.11.2012: „Simulácia (predstieranie) pri právnom úkone predstavuje rozpor (nezhodu) medzi vôľou a jej prejavom. Simulovaný právny úkon môže trpieť vadami vôle (nebol urobený slobodne a vážne), alebo tiež vadami prejavu vôle (nebol urobený určite a zrozumiteľne). U simulovaného konania v ktorom absentuje vážnosť vôle simulovaný právny úkon sa považuje podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka za absolútne neplatný. V takom prípade simulovaný právny úkon nemá za následok vznik, zmenu ani zánik práv alebo povinností. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege), a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Toto právo sa nepremlčuje ani nezaniká, pretože z takéhoto úkonu právne následky nenastanú, a to ani dodatočným schválením (ratihabíciou), ani odpadnutím vady prejavu vôle (konvalidáciou). Súd musí na túto absolútnu neplatnosť prihliadať, resp. musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti. V situácii, kedy simulované konanie vo svojej príčine (pohnútke) slúži k zastreniu iného právneho dôvodu, hovoríme o dissimulovanom konaní. Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, podmienkou však je, že zastieraný právny úkon zodpovedá vôli subjektov, a ďalej, že sú u neho splnené i ostatné náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť (§ 41a ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka), napr. že vyhovuje zákonu, že ho neobchádza, resp. sa neprieči dobrým mravom. Pokiaľ by bol sám zastieraný právny úkon nedovolený, bol by rovnako neplatný (§ 39 Občianskeho zákonníka).“

Z citovaných ustanovení vyplýva záver, že darovacia zmluva ako zmluva simulovaná, bude neplatná (chýba jej prvok vážnosti – zmluvné strany ju v skutočnosti uzavrieť nechceli, preto pôjde o neplatnú zmluvu podľa § 37 ods. 1 ObčZ v spojitosti s § 39 ObčZ). Bude to tak preto, že nevyjadruje skutočnú vôľu jej účastníkov. Ani darca, ani obdarovaný v skutočnosti nechceli a ani fakticky neuzavreli darovaciu zmluvu, ale zmluvu kúpnu (zmluva disimulovaná), keďže došlo aj k zaplateniu kúpnej ceny, aj keď to z písomnej zmluvy nemožno zistiť. Takáto darovacia zmluva bude absolútne neplatná a nebude ju možné zhojiť (napraviť – konvalidovať).
Neplatnou však bude aj zmluva kúpna (uzavretá v skutočnosti ústne), pretože z písomnej (darovacej) zmluvy nie je možné zistiť kúpnu cenu a ani to, že ide o odplatný prevod nehnuteľnosti a teda s ohľadom na potrebu písomnosti zmluvy o prevode nehnuteľností chýba v tejto zmluve jej podstatná náležitosť – to, že ide o kúpnu zmluvu, vrátane dojednania odplaty za prevod nehnuteľnosti. Ústne dojednanie (ktoré zahŕňa aj určenie kúpnej ceny a jej zaplatenie) je bezvýznamné, pretože nebolo prejavené v písomnej zmluve a prevod nehnuteľností ústnu zmluvu nepripúšťa.

Podľa rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 102/99 zo dňa 10.5.2000, „Pokiaľ účastníci uzavreli simulovanú písomnú kúpnu zmluvu ohľadne nehnuteľností, ktorou chceli zastrieť darovanie tejto nehnuteľnosti, nie je disimulovaná darovacia zmluva platná, pokiaľ nebola uzavretá písomne a z jej znenia nie je zrejmé, že išlo o darovanie.“

Môžeme zhrnúť, že výsledkom postupu v snahe obísť zákon o dani z príjmov bude absolútne neplatná darovacia zmluva, čo značí, že darca naďalej v skutočnosti zostal vlastníkom nehnuteľnosti a obdarovaný v skutočnosti nič nezískal (naopak, stratil peňažnú sumu zaplatenú za nehnuteľnosť), pretože nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Medzi stranami však nebude existovať ani žiadna iná zmluva, pretože aj ústna kúpna zmluva je neplatná.
Obdarovaný pri takto uzavretej zmluve znáša veľké riziko. Ak totiž peniaze za nehnuteľnosť odovzdá darcovi bez dokladu o ich úhrade, nebude mať žiadne potvrdenie, že peniaze obdarovanému dal. Ak by po uzavretí darovacej zmluvy nedošlo k jej vkladu do katastra nehnuteľností, napr. z dôvodu formálnych chýb v zmluve a teda by obdarovaný formálne (formálne preto, že skutočné vlastníctvo pri simulovanej zmluve nikdy nenadobudne) nenadobudol vlastnícke právo k prevádzanej nehnuteľnosti, nemohol by sa domáhať od darcu vrátenia peňazí, pretože nedisponuje potvrdením o ich zaplatení. Rovnako potvrdenie o zaplatení je pre neho potrebné, ak by chcel neskôr zmluvu zrušiť (napr. z dôvodu vád predmetu zmluvy), teda od nej napr. odstúpiť. Ak by darca v tomto prípade poprel, že dostal peniaze za prevod nehnuteľností (čo je okrem toho u darcu správanie očakávané, keďže skrátenie dane z príjmu je trestným činom), darcovi by zostala aj nehnuteľnosť, aj zaplatené peniaze a obdarovaný by nemal jedno, ani druhé. Otázne je, či bez dokladu o platbe by bol schopný preukázať, že išlo o uzavretie simulovanej zmluvy – teda zmluvy neplatnej. Darca by totiž v svojom záujme tvrdil darovanie (a poprel by prevzatie peňazí).
Obdarovaný teda bude trvať na tom, aby sa vystavilo potvrdenie o zaplatení peňazí, alebo si k aktu odovzdávania peňazí prizve jedného či viac svedkov (povedzme osoby, ktoré nie sú jeho príbuznými, aby nebola namietaná ich zaujatosť). Darca podpíše potvrdenie o prevzatí peňazí, prípadne svedkovia uvidia (a teda budú neskôr vedieť osvedčiť výpoveďami), že došlo k odovzdaniu peňazí. Dôjde k tomu, že bude existovať potvrdenie podpísané darcom, alebo budú existovať svedecké výpovede svedkov, ktorí dosvedčia, že k odovzdaniu peňazí za nehnuteľnosť došlo. Táto skutočnosť zakladá riziko pre darcu, pretože preukázanie príjmu, ktorý zdanený nebol, znamená trestný čin skrátenia dane (§ 276 zák. č. 300/2005 Z.z. Trestný zákon) a to už pri malom rozsahu (suma 266,-EUR).

Vývoj zmluvného vzťahu však pokračuje ďalej. Nehnuteľnosť bude prevedená na obdarovaného a nadobudne k nej domnelé vlastnícke právo vkladom do katastra nehnuteľností. Všetci účastníci sú s vyriešením veci spokojní, darca má peniaze za prevod nehnuteľností, ktoré nemusí zdaniť, pretože príjem za prevod nehnuteľností v darovacej zmluve chýba a teda neskôr darca v daňovom priznaní neuvedie príjem z prevodu nehnuteľností (a teda ho neprizná). Obdarovaný je takisto spokojný, pretože nehnuteľnosť do vlastníctva (domnelého) získal.
V tomto momente si načrtnime hypotetickú situáciu, ktorá môže v praxi ľahko po uzavretí zmluvy nastať. Obdarovaný napr. zistí, že nehnuteľnosť má vážne vady (či už právne alebo iné), je znehodnotená, napr. strecha domu tečie, v pozemku zistí uložené siete, v dôsledku ktorých sa na pozemku nedá stavať a pod. Preto to oznámi darcovi a bude požadovať, aby mu vrátil peniaze s tým, že on mu vráti nehnuteľnosť. Darca s tým pravdaže nesúhlasí. Obdarovaný preto napr. pre vady veci písomne odstúpi od „darovacej“ zmluvy a na súde bude požadovať vrátenie peňazí. Ak disponuje potvrdením, že odovzdal darcovi peniaze alebo mu túto skutočnosť dosvedčia svedkovia, bude úspešný a darca bude musieť peniaze vrátiť a to bez ohľadu na platnosť či neplatnosť odstúpenia od zmluvy. Prečo je to tak? Je to tak preto, že „darovacia“ zmluva bola uzavretá neplatne, v rozpore so zákonom, išlo o simulovanú zmluvu, ktorá je, ako som to popísal vyššie, od počiatku neplatná. Od takejto zmluvy sa nedá odstúpiť, pretože zmluva nikdy nevznikla. Z neplatnej zmluvy si musí každá strana vydať všetko čo podľa nej dostala.

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, „Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“

Otázka dokazovania, či bola uzavretá zmluva darovacia alebo v skutočnosti zmluva kúpna, sa však môže stať predmetom aj iných súdnych konaní. Napr. predmetom konania o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov – darcu a jeho manželky – kde manžel(ka) bude tvrdiť (a bude mať preto záujem preukázať odovzdanie peňazí zo strany obdarovaného darcovi), že darca predal nehnuteľnosť, ktorá bola v BSM a teda príjem by mal patriť do BSM a darca by ho mal do BSM aj vrátiť, z čoho manželovi (manželke) pripadne príslušný podiel pri vyporiadaní. Takisto, tretia osoba môže voči obdarovanému podať žalobu o určenie, že nehnuteľnosť patrí v skutočnosti tejto tretej osobe (pretože darca ju nadobudol predtým napr. neplatne) a v rámci tohto sporu sa bude skúmať platnosť nadobudnutia nehnuteľnosti obdarovaným. Napokon tu prichádzajú do úvahy aj iné konania, pri ktorých sa otázka darovania či kúpy nehnuteľnosti a s tým súvisiacim odovzdaním peňazí môže stať predmetom dokazovania.
Ak sa v rámci ktoréhokoľvek z týchto či iných konaní zistí, že došlo k zaplateniu odplaty za nehnuteľnosť a teda zároveň, že medzi darcom a obdarovaným bola uzavretá zmluva darovacia, ale v skutočnosti mala byť uzavretá zmluva kúpna, pre obidve strany nastávajú závažné negatívne následky.

Zhrňme si teda na záver nepriaznivé dôsledky uzavretia neplatnej – simulovanej – darovacej zmluvy.

Následky pre „obdarovaného“: Z absolútne neplatnej zmluvy obdarovanému nikdy nevzniklo ani nemôže vzniknúť vlastníctvo, okrem toho nebude ani dobromyseľným pre účely nadobudnutia veci vydržaním, pretože v čase nadobúdania nehnuteľnosti veľmi dobre vedel akú zmluvu uzavrel (zmluvu darovaciu) a akú zmluvu v skutočnosti uzavrieť mal (kúpnu zmluvu). Obdarovaný teda môže „stratiť“ vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorú nadobudol darovaním, aj keď ho v skutočnosti ani nikdy nemal, pretože bol na liste vlastníctva zapísaný len na základe „formálnej“ darovacej zmluvy ako jej vlastník. Obdarovanému hrozí navyše riziko vyplývajúce z toho, že buď nemá ako preukázať, že darcovi za nehnuteľnosť zaplatil (a teda nikdy sa nedomôže vrátenia zaplatenej odplaty), alebo ak to aj je schopný preukázať, keď právo na vrátenie zaplatenej odplaty uplatní na súde neskôr ako tri roky po jej uzavretí, nebude už môcť žiadať od obdarovaného vrátenie zaplatených peňazí, pretože uplynie premlčacia doba, ktorá je tri roky (ak pravdaže darca v konaní proti nároku obdarovaného vznesie námietku premlčania). Okrem toho, pri ďalšom predaji nehnuteľnosti si pre účely dane z príjmu nemôže započítať obstarávaciu cenu (uhradenú kúpnu cenu), pretože podľa zmluvy žiadnu nezaplatil a tak musí vychádzať len z inak určenej hodnoty podľa § 25 zákona o dani z príjmu.

Následky pre „darcu“: Darca bude musieť obdarovanému vrátiť peniaze za „darovanie“ nehnuteľností (pravdaže len v prípade, ak nárok obdarovaného nebude ešte premlčaný a podarí sa preukázať peňažné plnenie) a zároveň bude čeliť riziku trestného stíhania pre skrátenie dane z príjmu (keď to zistí správca dane napr. na základe oznámenia obdarovaného, inej osoby alebo orgánu, ktorý sa o vadách zmluvy dozvedel). Okrem toho mu príjem bude dodatočne zdanený a bude správcom dane aj vymáhaný.

Následky nie sú teda pozitívne ani pre jednu stranu „darovacej“ zmluvy. Za tohto stavu je rozumné, a to pre každú zmluvnú stranu v čase, keď idú uzatvárať zmluvu o prevode nehnuteľností, aby zvážili vyššieuvedené okolnosti a uzavreli takú zmluvu, akú skutočne majú v úmysle uzavrieť a to bez ohľadu nato, že s tým budú spojené vyššie výdavky (daň z príjmu a pod.). Nehnuteľnosti nie sú vecami, ktoré sú spotrebiteľné, ľudia ich užívajú dlhú dobu a ich hodnota je prevažne vyššia. Nehnuteľnosti sú aj predmetom dedenia. Za týchto okolností nie je vôbec rozumné vystaviť sa (a vystaviť tak aj v budúcnosti svojich potomkov) pri uzatváraní zmlúv o prevode nehnuteľností zbytočnému a neprimeranému riziku a neistote. Zároveň vždy prichádza do úvahy možnosť počkať s predajom nehnuteľnosti až do času, keď uplynie 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim (podmienka oslobodenia od dane z príjmu).

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *